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2015年2月20日（金）

家づくりのあれこれ
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3階建て住宅の建築費はどのくらいかかる？注意する点は？

３階建て住宅の建築費というのは、どれくらいかかるものなのでしょうか？周りを見渡すと、2階建ての住宅が多く、平屋建ての住宅がその次、そして3階建ての住宅は珍しく感じられるのではないでしょうか。現在では、３階建ての住宅は、狭小地など、土地が限られる場合に、どうしても広いリビングが欲しかったり、充分な収納が欲しかったりという場合に間取りを工夫して建てられる場合が多いです。また、建売住宅や企画住宅での販売は珍しく、ほとんどが注文住宅で建てる事になるのではないでしょうか。実際、3階建ての住宅は2階建ての住宅と比べて2～3割増ぐらいになってしまうケースもあります。しかし逆に同じ面積の居住スペースを確保しようとした場合、2階建てに比べ相対的に土地取得費用が安くなるので、その割高になるデメリット、割安になるメリットの双方を比べて決めるのがよいと思います。

３階建てで割高になる3つの要素

住宅を建てる場合、よく言われることが屋根の部分と基礎の部分の費用が高いため平屋の建物は2階建ての建物に比べて建築費が割高になってしまうということがあります。一方で3階建ての場合は基礎も屋根も小さくなるのになぜ高くなってしまうのでしょうか？

理由は主に３つほどあります。1つ目は建築法規の問題で、3階建ての住宅を建てる場合は構造計算をしなければいけないなど、いくつか法規制がかかってくる。2つ目は、3階建ての建物は通常の2階建てに比べ建物の重量が増えて、地盤改良などに金額がかかってしまう場合がある。

そして３つ目には、通常2階建ては1階のみに階段を考慮した間取りとなりますが、３階建ては２階も階段を考慮した間取りとしなければならず、その分同じ広さの居室を確保しようとすると少し間取りに工夫が必要という問題もあります。

３階建て住宅に必要な「構造計算費用」

現状の建築法規では、３階建ての住宅は構造計算をしないと建築することができません。２階建て以下の一定の大きさの建物については確認申請の時に構造計算書を添付する義務がありません。

そのため必要最小限の壁量・耐震性を満たした2階建て住宅と、構造計算をきっちりとした3階建ての住宅とでは柱や梁、壁面などの量で差が出て、それが建築費に反映されるケースもあります。

逆にきちんと構造計算を行いそれをますので安全、安心とも言えますが、こういったところでどうしてもコストがかさんでしまう可能性もあります。また、構造計算をするには特別な資格や機器が必要で、構造計算自体にも費用がかかります。

さらに地盤改良費用も必要に

３階建ての住宅を建てると、その分住宅自体の重さが重くなります。地盤改良は実際に建てようと思った土地を地盤調査してから必要な費用が分かります。

※少し話がそれますが、地盤調査は土地を購入してからすることがほとんどなので、他人の土地を購入して3階建ての建築を考える場合はこの地盤改良費を多めに見ておかなければなりません。

無事、地盤調査を終えると必要な地盤改良が分かります。もちろん、何も改良せずに済む場合もありますが、改良が必要な場合軽い方法から表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法といった方法があります。

表層改良工法は軟弱な地盤が深さ2m程度までの場合に行う場合の地盤改良方法で軟弱な地盤の強度を上げて、下部の良好地盤層と一体化させて地盤を造る工法です。費用は50万円程度。柱状改良工法は軟弱地盤が8m程度までの深さの場合に行う工法で土の中にコンクリートの柱をつくって、良好な地盤にまで堀り、支持地盤を造ります。深さにもよりますが50~100万円程度の費用が必要です。鋼管杭工法は柱状改良工法と同じような工法になりますが、こちらは鋼の杭を打ち込み、より深い地盤まで打ち込む事もあります。費用は100万円以上は見ておかなければなりません。

３階建て住宅の間取りについて

３階建て住宅の場合は、階段を1階と2階の2フロアに設けなければならないため、同じだけの広さの居室が欲しいのであればその分住宅全体の大きさを大きくしなければなりません。価格を安く抑えたいのであれば間取りを工夫する必要が出てきます。例えば、階段をLDKに設置してその下をLDKの一部としてや収納として利用するような工夫をすれば面積を小さいまま、広さを感じさせる住宅をつくる事が出来るでしょう。他には、収納の考え方も大切になってくるでしょう。特に3階建ての場合は階段の上り下りがあるため収納の設置は大事な要素です。普段は使わない季節物などをまとめて収納出来る納戸のようなスペースをどこかに設置して、後は各部屋に必要な分の収納を計算して配置する事も大事です。

同じ居住空間の広さなら土地取得費用は２階建てよりグッと安く

３階建てを建てる場合のいくつかの注意点をお伝えしてきましたが、ここまでは「２階建てより割高なんだ。。」という印象なのではないでしょうか？しかし新築の場合、建物（上物）と土地と併せたトータルの金額で考えるため、一概には割高いとは言えないケースも多くあります。

平面計画図

立面計画図

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平屋や２階建ての土地の場合は駐車場や庭のスペースも考えて、それだけ広い土地を購入しなければなりません。単純に坪単価100万円の土地を40坪分購入した場合、4,000万円の費用がかかります。一方で３階建ての場合、平屋、2階建てと同じ居住空間を確保する場合、もちろん必要なスペースは1/2～3/1小さくて済みます。坪単価100万円の土地の場合で30坪分購入した場合は3,000万円なので1,000万円もの費用を抑える事が可能です。これで3階建てが少し割高な分を十分吸収してしまいますね。上物を含めたおトク度でも3階建ての割安メリットは大きく、仮に2階建ての住宅の坪単価を60万円とした場合、30坪の2階建てで1800万円ですが、3階建てで、仮に約3割増しの坪単価80万円で考えた場合、同じ３０坪では2,400万円となります。

一方、2階建ては4,000万円+1,800万円=5,800万円と、3階建てが3,000万円+2,400万円＝5,400万円と３階建ての方が400万円も安く建てられてしまいます。3階建ての住宅は、住宅自体の価格で見れば様々な理由から割高になってしまう可能性も高いと言えますが、土地など総合的に考えれば安く抑える事も可能なのです。