事業収支計算書

事業収支試算書とは

事業収支試算書とは、賃貸住宅経営をする上で、どれだけ利益が出るかをシミュレーションして 計算書、グラフ等の表で組立てし検討するものです。

業者によっては、適正な数値を入れず 利益を高めに設定し見せる手法をとる業者もいますから要注意です。下記のことに注意する事が必要だと思われます。

事業収支計算書の見方の注意事項

  • 総投資額の確認 (1)と(2)を合わせた金額が総投資額になります。
    1. 総建築工事費の確認
      建築本体工費、付帯工事費(上下水道引き込み工事、外構工事費、植栽工事費、地盤調査費(関わる地盤対策費)、解体工事費、設計費(建築確認申請費、申請納付金、構造計算費、施工図作成費等)、その他行政指導で指摘される擁壁工事費等が含まれているかを確認
    2. 諸経費の確認
      工事消費税、印紙税、不動産取得税、登記費用(抵当権、保存、表示、移転に関わる登録免許税、司法書士報酬料、土地家屋調査士報酬料) 借入手数料,融資保証料、火災保険料、地積測量図がない場合は民地測量費等が含まれているかを確認
  • 表利回りに注意!表利回りとは 表利回り(%)=年間家賃収入÷総投資金額×100
    1. 年間家賃収入を100%で設定している場合が殆どです。実質利回りで確認することをお奨めします。つまり空室率(5%前後)を踏まえ年間家賃収入から管理費、補修費、借入金返済、税金等を全て差し引き粗利益を総投資金額で割ったものです。
      粗利回り(%)=粗利益÷総投資金額×100
  • 家賃保証(サブリース)について、保証しているメーカー、業者等は総建築工事費に上乗せしている場合がありますから、数社と相見積をし、建築付帯工事,設計費を含めた総建設工事費で比較検討することが必要と思われます。
    現在では、サブリース、管理等を専門とする保証会社もありますので、建築工事と家賃保証を別枠に比較検討することも利益UPに繋げる方法のひとつです。
    また、下記の借地借家法についても留意すべきでしょう。
    1. 借地借家法第31条第1項
      建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
  • 適正な金利で計算されているか。(インターネット等でアパートローンで検索 金利調査)
  • 金融機関借入審査については、大半の金融機関は、金利5%~6%で年間家賃収入の稼動70%程度で回っているかを試算していますので、この条件でクリアーできているかを算出することお奨め致します。
  • 敷金、礼金、共益費が適正な相場で計上されているか。(賃貸情報誌等で調査)
  • 管理費が適正に計上されているか。(通常5%程度)
  • 入居率が現実的であるかを確認、数十年間空室ゼロはありえません
    空室率を5%前後で設定することをお奨め致します。
  • 家賃設定を近隣相場との比較検討、地域にあったプランであるか。
    住宅街に適したファミリータイプ、学生街に適したワンルーム等の検討

最後に賃貸住宅経営は、会社経営と同等です。
税金対策だけに視点を置かず、以上の点をチェックし、この事業計画が成功するかを判定する目安にしていただききたいと思います。

総建築工事費をぜひ他社とも比較検討してみて下さい。このバックアップがあれば安全システム・安心経営!!

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