横浜の注文住宅ビルダー

不動産と税金とは非常に密接な関係にあり、取得時、保有時、売却時の各段階でさまざまな名目で課税されます。住宅の取得時にどのような税金が課税されるのか、その種類をご説明いたします。

不動産を取得してからしばらくすると「不動産取得税」の納税通知書が送られて来ます。これは不動産を取得したことに対して課税される税金で、地方税（都道府県税）となっています。売買にかぎらず贈与や交換、建物の建築（新築、増築、改築）による取得の場合も同様に不動産取得税の対象となります。住宅および土地に対する不動産取得税の税率は、平成24年3月31日までの取得分に対しては3％、平成24年4月1日以降の取得分に対しては4％となっています。

新築住宅の軽減

通常の新築住宅（一戸建、マンションとも）を取得した場合、その床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば軽減措置を受けられます。建物の評価額（購入価格や建築工事価格ではありません）から1,200万円が控除されるため、事実上課税されないケースも多くなっています。なお、平成21年から制度が開始された長期優良住宅では、1,300万円が控除されます。

不動産を購入または新築し、所有権の登記などを法務局に申請するとき、その申請と同時に納めるのが 「登録免許税」 で、国税となっています。税額の基となる課税標準は、固定資産税などと同じく各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格となります。
ただし、抵当権の設定登記などの場合には債権金額が課税標準となります。土地に関する登記の登録免許税は、期限付きで2分の1に減額される特例があります。

住宅の売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書などに貼付けする印紙代です。税額は、購入価格によって違ってきます。

この印紙税は、不動産契約時に交わす不動産売買契約書や住宅ローンを借りるときに作成される金銭消費貸借契約書、工事の請け負い業者と交わす工事請負契約書など、すべての契約にかかってきます。印紙を貼り忘れたり、金額が足りなかった場合は、３倍の過怠税を払わなければならないので注意が必要です。
そして、当たり前のことですが、この印紙税はすべて買い主の負担になります。印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって決められていますが、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の特例を除いてすべて同じです。

建物価格に5％の課税されます。土地は非課税です。消費税は、日本国内において 「事業者が （事業として） 対価を得て行なう資産の譲渡、資産の貸付け、役務の提供」 に対し課税されます。住宅を購入する場合に、最も多くの消費税負担を強いられるのは、新築マンション、建売住宅を購入するときでしょう。
仮に売買価格のうち建物価格が2,500万円だとすれば、125万円もの消費税額となります。もし消費税率が10％に引上げられれば、同じ条件で税額は250万円、20％なら500万円にも膨らみ、住宅ローンの支払い総額で考えれば1千万円近い負担増になることもあり得ない話ではないでしょう。

毎年1月1日の時点で土地や家屋、償却資産などの固定資産の所有者として登記簿に登記された人が支払う市区町村税です。新築の住宅は、取得した年には登記簿に載らないので、新築購入の場合は翌年の1月1日からの支払いになります。中古住宅や土地を買った場合は売り主に課税されますが、通常は購入した日を境にして日割り計算で売り主、買い主が負担します。標準税率は1.4％で税額の計算式は、税額＝課税標準額×税率（1.4％）です。
課税標準額とは、土地や家屋の評価金額のことで、土地と家屋については、総務大臣が決めている固定資産評価基準に基づいて固定資産課税台帳に登録された価格のことで、3年ごとに見直されて、3年間は同じ金額になります。住宅用土地や新築住宅については、軽減措置があります。

都市計画税とは、住宅を購入した翌年から、毎年1月1日の時点に、市街化区域内にある、土地や家屋などの不動産を所有している人にかかる税金のことです。物件購入は、年の途中ですることがほとんどなので、物件引渡し日より前は売り主が支払い、引渡し日より後は飼い主が支払うように、日割りで計算されるようになっています。
では、市街化区域（しがいかくいき）とは、どのような場所のことを言うのでしょう。市街化区域（しがいかくいき）とは、都市計画区域の中で、すでに市街地になっている区域と、今後、約10年以内のうちに優先的に市街化を図ると決められた地域のことを言います。
都市計画税は、役所に申告する必要がなく、固定資産税と一緒に納税の金額が通知され、支払いも固定資産税と一緒に納めるようになっています。都市計画税の課税の計算方法は、「課税標準額×税率」で求められますが、課税標準額とは、固定資産税と同じで土地や家屋の評価金額のことで、税率は市町村によって違いはありますが、最大で0.3％とかかると決められています。ただし、税率が0.3％かかる都市はほとんどなく、0.2％未満の市町村が多いのが現状です。各市町村により、軽減措置がありますので、取得希望の自治体に確認してみるとよいでしょう。

不動産を売買したときに所有権を売主から買主へ移転しますがこの登記のことを所有権移転登記といいます。所有権移転の登記をすることで、買主は第三者に対して所有権を主張できる要件を備えることになります。マイホームの購入には、資金計画から始まり、物件の選び方、住宅ローンの利用の仕方、最後に残金の決済と物件の引渡しという流れで手続きが進んでいきます。
不動産を購入した場合には、必ず所有権移転登記をしなければなりません。なぜなら、所有権移転の登記をせずにそのまま放置しておいた場合に、売主が事情の知らない第三者にもう1度その不動産を売却して先に所有権移転登記をしてしまうと、その不動産は後から購入して所有権移転登記した第三者の所有物になってしまうからです。不動産を購入した場合に1番重要な手続きは所有権移転登記だといっても過言ではありません。自分の権利を守るためにも必ず所有権移転登記をする必要があります。売買による所有権移転の登記の手続きは、他の登記が先に申請された場合には実際に不動産を自分の所有物にできなくなるリスクがありますし、売買契約証書や各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に司法書士に相談し売買による所有権移転手続きの依頼をされることをお勧めいたします。費用は登録免許税＋司法書士への報酬がかかります。

建物新築の際の登記費用としては、大きく分けて2つあります。1つは、この所在地番にこういう建物ができましたということを登記する為の費用です。この登記を表示登記といいます。この表示登記の作業は専門家である土地家屋調査士が行う作業です。建物を新築した場合には、1ヵ月以内に建物表題登記を行わなければなりません。建物表題登記とは登記簿の表題部に建物の所在、使用目的、構造や規模、いつ建てられ誰が所有者か、などの情報を登録する手続きです。表題登記には「申請義務があり怠った場合10万円以下の過料に処す」という決まりがあります。
これは何のためにするのかといいますと、この後に続く権利の登記をどの建物にするかという、権利の客体（目的物）を確定するために行います。目的物がどこの、どのような、誰が新築した建物かが特定できないと、所有権や抵当権の登記もできないためです。建物の登記事項には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などがあり、これらの事項を公の簿冊である登記簿、もしくは、現在ではほとんどがコンピューター化されていますので登記データへ記載・記録することを「登記」するといいます。一般的に10万円程度見ておく必要があります。尚、表示登記には登録免許税はかかりません。

司法書士とは、不動産登記などの代行をしてくれる登記代行の専門家です。所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などをするためには、司法書士に依頼する必要があります。登録免許税や印紙税のほか、手数料や報酬がかかります。所有権や抵当権などの登記をする為の費用であるこの登記を保存登記（所有権の登記）、設定登記（抵当権など）といい、総称して権利の登記といいます。この権利の登記の作業は専門家である司法書士が行う作業です。